Процесс купли-продажи недвижимости в Испании строго регулируется законодательством, так, что все этапы этого процесса и положения оформляемых договоров в большой степени являются типовыми и не допускают значительных отклонений. Поэтому обычно подготовку к сделке осуществляет риелтор, и привлечение адвоката в большинстве случаев не требуется. В обязанности риелтора входит изучение всех моментов сделки, включая обременения покупаемой недвижимости, и передача информации между продавцом, покупателем, нотариусом и банком в случае погашения старой ипотеки или оформления новой.

Чистота сделки также находится под контролем нотариуса, в обязанности которого входит проверка всех необходимых документов как со стороны продавца, так и покупателя. Кроме того, в момент подписания договора купли-продажи нотариус осуществляет связь в режиме реального времени с регистром собственности. Это дополнительно гарантирует защиту интересов покупателя.

Привлечение в процессе сделки адвоката имеет смысл в случае внесения значительных изменений в типовые положения договора о резервировании объекта недвижимости (Contrato de arras). Но и в этом случае законодательство практически не оставляет пространства для заключения нетиповых сделок, жестко ограничивая варианты положений договора. Итоговый договор купли-продажи целиком готовится нотариусом и состоит только из пунктов, действительных в рамках существующего законодательства, не предусматривая никаких вариаций.

В случае, если вы все же желаете привлечь к контролю над сделкой стороннего юриста, компания Albert Good порекомендует вам юристов, имеющих опыт работы с иностранными покупателями. 

После того, как недвижимость, которую вы хотите купить найдена и стороны договорились о цене, показ недвижимости другим заинтересованным покупателям останавливается. Традиционно в качестве демонстрации серьезности ваших намерений собственнику передается оговоренная сумма, как правило составляющая от 3.000 евро вне зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости. Однако, в последнее время в связи с ограничением операций, связанных с наличными деньгами, стороны чаще всего сразу переходят к заключению контракта о предварительном резервировании без внесения задатка.

Если все же продавец настаивает на оплате задатка, следует учесть следующие моменты.

• На переданные деньги продавец выписывает квитанцию о приеме задатка.
• Сумма задатка включается в общую стоимость недвижимости и будет фигурировать в заключаемых в последствии контрактах.
• Передача указанной суммы продавцу служит исключительно знаком достижения взаимной договоренности между продавцом и покупателем, но не накладывает на продавца никаких юридических обязательств. То есть, после уплаты этой суммы продавец вправе продать недвижимость другому покупателю и вернуть вам сумму залога в полном объеме. Впрочем, в большинстве случаев продавцы уважают достигнутые договоренности и не нарушают их.

Для того, чтобы убедиться, что выбранная недвижимость действительно принадлежит продавцу необходимо запросить выписку из регистра собственности. Обычно подача запроса в регистр собственности и предоставление результаты покупателю входит в обязанности риелтора. Регистр собственности предоставляет информацию в электронном виде (файл PDF), поэтому на выписке из регистра нет оригинальных печатей или иных других подтверждений подлинности. Время ожидания информации из регистра собственности в рабочие дни обычно составляет 24 часа, но в некоторых случаях может задерживаться до нескольких дней.

В выписке из регистра содержится информация обо всех собственниках недвижимости, а также обо всех обременениях, наложенных на недвижимость. Типичными обременениями являются обязательства по ипотеке, а также обязательства перед муниципалитетом за проводимые или планируемые в будущем улучшения инфраструктуры прилегающей к недвижимости территории. Если недвижимость находится под арестом, является предметом имущественного спора, имеет неотделимые обязательства перед третьими лицами и т.д. – эти факты обязательно фиксируются в регистре.

В обязанности риелтора входит разъяснение информации, содержащейся в выписке из регистра собственности. В особенно сложных случаях, рекомендуется консультация нотариуса и, возможно, помощь адвоката. Но обычно для самого подробного разъяснения типовых ситуаций должно хватить квалификации риелтора.

Если в выписке из регистра собственности присутствуют неразрешимые препятствия для осуществления купли-продажи недвижимости по вине продавца, вы вправе расторгнуть сделку и потребовать вернуть сумму залога, если он был уплачен. 

После выяснения прав собственности и возможности осуществления сделки купли-продажи, необходимо подписать контракт о резервировании объекта недвижимости (Contrato de arras). Контракт о резервировании в основном содержит типовые положения законодательства о порядке резервирования недвижимости, но может содержать дополнительную информацию, например, о включении или не включении мебели и оборудования в стоимость покупки, обязательства продавца произвести ремонт и другие. Для вступления контракта о резервировании в силу покупатель обязан уплатить продавцу сумму, обычно составляющую, 10% от стоимости недвижимости (за вычетом уже уплаченной суммы залога), хотя эта сумма может быть и выше по взаимной договоренности. В случае если вы покупаете новую недвижимость, фиксированная сумма резервирования заранее определена компанией-застройщиком. Иногда сумма резервирования может уплачиваться в несколько этапов.

Чаще всего после подписания контракта покупателю дается несколько дней для оплаты необходимой для резервирования объекта недвижимости суммы. Деньги переводятся покупателем на банковский счет продавца. Срок действия типового контакта о резервировании недвижимости составляет от нескольких дней или недель до 2х -3х  месяцев, но в силу исключительных обстоятельств по взаимной договоренности сторон он может быть увеличен до полугода. В течение этого срока покупатель и продавец должны произвести все необходимые процедуры и подписать контракт купли продажи.

Из типовых положений договора о резервировании стоит остановиться на финансовых обязательствах сторон. Согласно действующему законодательству, в случае, если покупатель отказывается от сделки купли-продажи, он теряет сумму, уплаченную по контракту о резервировании. В случае если продавец отказывается продать объект недвижимости, он должен вернуть сумму, уплаченную покупателем в двойном размере.

Контракт о резервировании объекта недвижимости скрепляется подписями продавца и покупателя или их доверенных лиц, но не заверяется нотариально. Контракт имеет полную юридическую силу в рамках действующего законодательства, положения, зафиксированные в договоре, но противоречащие законодательству, юридической силы не имеют.

В случае если риелтор получает вознаграждение от покупателя, вместе с контрактом о резервировании заключается агентский договор. Согласно сложившейся практике после заключения контракта о резервирования, риелтор получает половину полагающегося комиссионного вознаграждения.

Если покупателю важно гарантировать право покупки недвижимости без возможности отзыва продавцом своих обязательств по продаже, то вместо договора о резервировании, заключают договор об обязательной продаже. В этом случае продавец уже не может отказаться от продажи недвижимости. Такой договор заверяется нотариусом и вносится в регистр собственности, но в отличие от контракта о резервировании, его подписание облагается налогами и сборами в размере примерно 11% от суммы резервирования. То есть покупатель на этом этапе несет дополнительные расходы.

До подписания окончательного контракта купли-продажи необходимо выполнить ряд необходимых действий.

Получить NIE (Número de Identificación de Extranjeros ) – Идентификационный Номер Иностранца. Процесс получения несложен, но требует хорошей подготовки документов и четкого соблюдения бюрократических формальностей. Получение NIE может занять от нескольких часов до нескольких месяцев (в случае, если документы подаются в консульском учреждении Испании за границей). Типичное время оформления NIE в Барселоне составляет 15 дней. При подаче документов обязательно личное присутствие. Получить готовый NIE может доверенное лицо (доверенность оформляется в момент подачи документов). Процессом получения индивидуального номера иностранца может заниматься как риелтор, так и адвокат. NIE получают все иностранцы, вне зависимости от страны гражданства, правда для граждан Евросоюза процесс значительно упрощен.

В случае если покупатель заинтересован в ипотеке, необходимо найти банк, который готов предоставить кредит, собрать необходимые документы, сделать банковскую оценку недвижимости и получить от банка заверенное подтверждение о предоставлении ипотечного кредита. Обычно оформление кредита занимает от двух недель до двух месяцев. Помощь в подготовке всех необходимых документов может быть предоставлена как риелтором, так и финансовым консультантом.

Заранее выбрать нотариуса, который будет заверять сделку. Подготовить все необходимые документы для нотариального оформления контракта купли-продажи. В обязанности риелтора входит координация между продавцом, покупателем и помощником нотариуса, отвечающим за подготовку сделки. Правильный выбор нотариуса может сэкономить много времени и сил.

Проконтролировать своевременное поступление средств для совершения покупки на счета покупателей. На день совершения покупки необходимо выписать банковские чеки, которыми будет оплачиваться сделка. Контроль за правильностью сумм и типа банковских чеков осуществляет риелтор или финансовый консультант.

Покупатель и продавец заранее согласуют день, удобный для подписания купчей. Желательно не выбирать для этих целей пятницу и иметь следующий день свободным. Тогда в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, препятствующих подписанию, операцию купли-продажи можно перенести на следующий день. Также желательно не назначать подписание позже 12.00. Испанские нотариусы и банки работают до трех часов дня, так, что при невозможности подписать сделку, она будет перенесена на следующий день.

В случае если продавец имеет обязательства по ипотеке и (или) покупка осуществляется с помощью ипотечного кредита, следует заранее согласовать с банками присутствие их полномочных представителей на подписании купчей. Очень часто процесс подписания сделки затягивается из-за опоздания представителей банков.

К назначенной дате подписания контракта купли-продажи, все необходимые документы уже должны быть предоставлены нотариусу и от него получено согласие на проведение сделки.

Накануне подписания купчей покупатель обычно еще раз осматривает объект недвижимости, чтобы убедиться, что все положения контракта о резервировании соблюдены, и он получает недвижимость в надлежащем состоянии.

Также на дату подписания должны быть готовы банковские чеки на сумму покупки (цена недвижимости минус все ранее уплаченные продавцу суммы) и сумму налогов и сборов. Если продавец имеет ипотеку, то он обязан ее погасить. Для этого покупатель выписывает чек на сумму, необходимую для погашения кредита на имя банковского учреждения, выдавшего ипотеку продавцу. Если покупатель оформляет ипотечный кредит, то чек на сумму кредита приносит представитель банковского учреждения, выдавшего кредит покупателю.  Довольно распространенный ранее случай, когда покупатель просто перенимал ипотеку продавца, в последнее время крайне редок. Банки предпочитают закрыть ипотеку продавца и открыть новую покупателю, таким образом, получая две комиссии.

Итак, в распространенном случае, когда продавец имел ипотеку, а покупатель ее открывает, цена недвижимости «X» оплачивается следующим образом:

«a» – сумма залога, переданная наличными продавцу

«b» – сумма для резервирования, перечисленная продавцу банковским переводом

Чек на сумму «c» – сумму оставшейся ипотеки продавца. Выписывается покупателем на имя банковского учреждения, выдавшего ипотеку продавцу. Издержки, связанные с закрытием ипотеки оплачиваются продавцом отдельно.

Чек на сумму «d» новой ипотеки покупателя на имя продавца, приносится представителем банковского учреждения, выдавшего ипотеку

Чек на имя продавца, выписанный покупателем на остаточную сумму «X – (a + b + c + d)».

Также покупатель обязан подготовить чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. Обычно уплатой всех необходимых налогов и контролем за вписанием в регистр собственности занимается либо нотариус, либо специальный отдел банковского учреждения, выдавшего кредит покупателю. Они же предварительно рассчитывают сумму затрат.

Важно учесть, что сумма погашения кредита продавца и сумма для уплаты налогов и сборов вычисляется точно на день подписания купчей. Если дата купчей переносится, то суммы изменятся, и все чеки придется выписывать заново. Также нужно обратить внимание, что чеки для нерезидентов Испании отличаются от чеков для резидентов. Стоит заранее проконтролировать, чтобы в банковском учреждении было достаточное количество бланков чеков нужного типа.

Так как контракт купли-продажи недвижимости подписывается на испанском языке, то покупателям, не владеющим испанским языком, потребуется переводчик. Контроль за тем, что покупатель полностью понял каждое положение контракта возложен на нотариуса. Переводчиком может выступать любое лицо в достаточной мере владеющее испанским языком и языком покупателя. Но, так как данные переводчика вписываются в купчую, рекомендуется прибегать к услугам официального присяжного переводчика (traductor jurado). Так как переводчиков, обладающих этим статусом немного, следует заранее согласовать время его присутствия и стоимость услуги.

Обычно переводчик и покупатель собираются у нотариуса заранее, чтобы вычитать проект контракт купли-продажи, найти и исправить возможные ошибки, подготовить вопросы по тексту купчей. Контракт купли-продажи недвижимости на три четверти состоит из стандартных общих положений законодательства, содержание которых которых не представляет ценности для покупателя. На ключевых моментах нотариус обязательно заострит внимание покупателя и спросит о полном понимании им текста контакта. Однако большинство покупателей предпочитают ознакомиться с полной версией купчей. Для того чтобы прочитать и перевести этот объёмный документ необходимо выделить как минимум час времени.

Процесс подписания купчей

Как только все необходимые для подписания персоны участники собрались, нотариус начинает процесс подписания. В случае если покупатель оформляет ипотечный кредит, то сначала подписывается контракт предоставления ипотеки. Это довольно простой и короткий документ, чтение которого не занимает много времени. После подписания ипотеки, представитель банка передает покупателю чек на сумму предоставленной ипотеки.

Затем нотариус начинает чтение контракта договора купли-продажи. Если купчая была заранее изучена покупателем с помощью переводчика, то процесс чтения идет гораздо быстрее. В процессе чтения нотариус удостоверяет личности продавца, покупателя и переводчика, приобщает все необходимые по закону документы, информирует обе стороны об условиях контракта и поясняет положения законодательства. Если обе стороны удовлетворены контрактом и не найдено серьезных ошибок, которые невозможно сразу же исправить, нотариус делает электронный запрос в регистр собственности с целью подтверждения права владельца недвижимости на его продажу на момент подписания. Этот запрос блокирует все другие возможные параллельные процессу продажи по доверенности и исключает обман в процессе купли-продажи. Как только получен положительный ответ из регистра, продавец, покупатель, нотариус и переводчик ставят свои подписи под контрактом, покупатель передает продавцу, причитающиеся ему чеки. Все суммы и способы их уплаты фиксируются нотариусом в специальном приложении к контракту.

Продавец в свою очередь передает покупателю ключи, планы недвижимости, инструкции по пользованию оборудованием, и, в обязательном порядке квитанции об уплаченных налогах на недвижимость и справку о жилпригодности – один из самых важных документов недвижимости. Передача квитанций и справки контролируется нотариусом, их копии подшиваются к купчей.

Затем покупатель передает нотариусу или представителю банка чек на предварительно рассчитанную сумму для уплаты налогов и сборов. Точная сумма станет известна после вписания нового владельца недвижимости в регистр собственности. Обычно точная сумма всего на несколько евро незначительно отличается от предварительно рассчитанной. Разницу между точной и предварительной суммы возвращают или взимают с покупателя.

В тот же момент риелтор получает вторую часть вознаграждения, если комиссию платит покупатель .

После подписания контракта купли-продажи в течение нескольких часов или дней покупатель получает на руки копию купчей (copia simple). Получить оригинал купчей на руки можно после вхождения записи о покупке в регистр собственности. Процесс занимает срок от двух до шести месяцев. Как только данные нового владельца будут занесены в регистр, сделка считается окончательно совершенной.

Сразу же после подписания купчей необходимо переоформить контракты на воду, свет, электричество и природный газ на имя нового владельца. Желательно договориться с продавцом заранее, что, если это возможно, будет производиться смена имени,  чтобы по возможности произвести только смену имени а не отключение от услуг с последующим новым подключением. В этом случае покупатель избегнет избежит большого числа накладных расходов. Обязанность за регистрацию коммуникаций на имя покупателя возлагается на покупателя, но по договоренности могут выполнены риелтором или сервисной компанией, с которой новый владелец заключил контракт на обслуживание.

Платежи за коммунальные услуги списываются напрямую со счета, поэтому важно позаботиться о своевременном его пополнении. 

Также важно внимательно следить за своевременной уплатой налогов на недвижимость и муниципальных сборов. Для этого мы советуем обратиться в Albert Good с советующим запросом.