Покупка коммерческой недвижимости в Испании – выгодная инвестиция с минимальными рисками и доходностью вложений значительно выше банковской. Процесс покупки коммерческой недвижимости в целом не отличается от покупки жилой недвижимости и состоит из двух этапов – подписания контракта о резервировании и подписания купчей. Так что мы сделаем акцент на ключевых моментах принятия решения о покупке, а не на процедурных вопросах. Для получения дополнительных сведений о процессе покупки прочитайте руководство по покупке жилой недвижимости. 

Ключевым моментом в выборе коммерческой недвижимости является стратегия инвестора. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, для других важна высокая ликвидность выбранного объекта или престижность недвижимости. Также различаются стратегии, направленные на максимальную ренту или на максимальный прирост стоимости недвижимости в будущем.  Конечно, желательно совместить максимальное количество достоинств в одном объекте, но следует иметь в виду уже сложившиеся реалии рынка коммерческой недвижимости в Испании.

Так, объекты недвижимости, расположенные на центральных торговых улицах Барселоны или Мадрида, будут обладать максимальной престижностью и, как правило, минимальной доходностью среди всех предложений. Зато такие помещения никогда не испытывают недостатка в хороших арендаторах с гарантиями. Также в случае необходимости продать помещение не возникнет никаких затруднений. Максимальной рентабельностью обладают объекты, расположенные в районах, удаленных от центра, в пригородах крупных городов или в небольших городках. Высокая рентабельность таких помещений обычно серьезно зависит от текущего арендатора недвижимости и в таких случаях необходимо обратить пристальное внимание на контракт аренды.

Коммерческие помещения, выставленные на продажу, могут предлагаться пустыми или с имеющимся арендатором. Покупая объект с уже заключенным контрактом аренды, покупатель перенимает все обязательства, взятые по этому контракту продавцом. В свою очередь и арендатор продолжает выполнять свои обязательства перед новым владельцем. Имеющийся контракт аренды позволяет точно оценивать доходность инвестиции в помещение, но с другой стороны не позволяет искать более выгодных арендаторов. Перед покупкой объекта с арендатором необходимо тщательно изучить заключенный контракт аренды. Как правило, контракты аренды предусматривают некоторый минимальный срок выполнения обязательств по контракту как со стороны арендатора. То, есть до истечения этого срока арендатор не может выехать и перестать платить арендную плату. Арендодатель обязан выполнять договоренности на протяжении всего срока контракта. То есть, если заключен контракт на 15 лет с обязательным исполнением на 5 лет, то арендатор не может выехать раньше, чем через 5 лет, а владелец не может пересмотреть величину арендной платы ранее чем через 15 лет. Вне зависимости от заключенных условий арендная плата ежегодно индексируется согласно IPC (índice de precios al consumo) – индексу потребительских цен. В последние годы IPC совсем небольшая величина, не оказывающая заметного влияния на размер арендной платы.

Даже, если заключенный контракт предусматривает большой срок обязательного исполнения, и вы довольны условиями, будет не лишним изучить рынок аренды помещений. Это позволит понять объем потенциального интереса к покупаемому помещению и разумность арендной платы.

В случае, если какие-то положения контракта аренды не устраивают будущего владельца, их лучше попытаться пересмотреть еще до покупки. Шансы на достижения новых договоренностей будут намного выше, чем после совершения сделки.

Наиболее частый вопрос будущего владельца коммерческой недвижимости состоит в том, как лучше покупать объект – на фирму или как частное лицо? В обоих случаях есть свои плюсы и минусы.

В случае, если вы покупаете коммерческую недвижимость как частное лицо, вы не можете претендовать на вычеты ваших расходов из налогооблагаемой базы доходов, связанных с коммерческим помещением. То есть, вы будете уплачивать НДС и налог на прибыль с полной суммы полученной арендной платы. Зато документооборот максимально прост и вам не потребуется сдавать ежеквартальный отчета по налогам.

В случае, если вы осуществляете покупку на фирму, можно делать вычеты из налогооблагаемой базы на обслуживание процентов по ипотеке и на амортизацию помещения. Также вы можете вычесть иные расходы, связанные с вашей коммерческой деятельностью и возмещать НДС. Но для этого придется вести полноценную бухгалтерию и подавать отчеты ежеквартально. Для получения личного дохода от деятельности фирмы тоже потребуется финансовая схема и соответствующий документооборот.

В общем случае, если вы совершаете единичную покупку, мы рекомендуем покупать коммерческую недвижимость как частное лицо. В случае, если у вас уже есть или вы планируете создать структуру управления многими объектами коммерческой недвижимостью, выгоднее приобрести помещение на юридическое лицо.

Для детальной проработки наилучшей для вас схемы приобретение объекта коммерческой недвижимости обращайтесь в отдел коммерческой недвижимости Albert Good.

После окончания процедуры приобретения коммерческого помещения вам потребуется на регулярно основе осуществлять следующие действия:

• Контроль за своевременным получением арендный платежей
• Своевременная уплата НДС и налога на прибыль, взаимодействие с налоговыми инстанциями
• Своевременная уплата налога на недвижимое имущество и муниципальных сборов

Также вам потребуется грамотный специалист для возможных переговоров с арендатором. Мы рекомендуем заключить с компанией Albert Good договор на полный комплекс услуг для владельцев коммерческой недвижимости.