Le processus d'achat immobilier et de vente en Espagne est strictement contrôlé par la loi. C’est la raison pour laquelle toutes les procédures et contrats sont standardisés et ne diffèrent pas de façon significative.
Voilà pourquoi la plupart des offres sont préparées et conduites par un agent immobilier sans impliquer un avocat. Les fonctions de l'agent immobiliers comprennent l'étude de toute la documentation, y compris la vérification de toutes les charges et le contrôle de la coordination entre l'acheteur, le vendeur, le notaire et, si nécessaire, la banque (en cas d'annulation d'un prêt immobilier antérieure ou une nouvelle demande de prêt immobilier).

La légalité de l'accord est contrôlée par le notaire qui a le devoir de vérifier la conformité des documents fournis par les deux parties. De plus, au cours de l'acte notarial, il a le droit de consulter le registre de biens qui est crée afin de protéger les intérêts de l'acheteur. Faire appel à un avocat dans le processus de transaction d’achat et de vente est conseiller en cas d'ajout d'importantes modifications dans le contrat de réservation standard. Cependant, la législation mise en place laisse peu d'espace aux offres non standards, ayant une reglementation très encadré qui limite les négociations. L’achat final et le contrat d'achat de négociation est préparé entièrement par le notaire et se compose de clauses et règlements standardisés sans variations possibles. S'il vous parrait nécessaire de faire appel à un avocat, Albert Good vous fournira des informations sur les avocats parlant français ou anglais.

Après avoir selectionner le bien immobilier que vous souhaitez acquérir, vous devez payer un acompte au propriétaire qui confirmera votre intérêt sérieux d'acquérir le bien.
Cette somme se situe généralement autour de 3 000 Euros et ne dépend pas du prix de la propriété, mais de la décision du propriétaire.
Cependant, ces derniers temps en raison des limites concernant la règlementation des transactions en espèces, la plupart des acheteurs préfèrent passer cette étape et à la place signent directement le contrat de réservation.

Dans le cas où le vendeur insiste sur le paiement d'un acompte, il est nécessaire de se rappeler les points suivant :

• Assurez-vous que le vendeur vous fournisse un reçu de l'acompte.
• Cette somme est incluse dans le prix total de la propriété et est mentionné dans tous les contrats.
• Le dépôt est un signe d'un accord commun entre l'acheteur et le vendeur et n'inclu aucune obligations juridiques à l'encontre du vendeur. Cela signifie que le vendeur peut rembourser le dépôt et vendre la propriété à quelqu'un d'autre. Cependant, en général les vendeurs respectent l'accord.

Après avoir payé la caution, il est nécessaire de demander une copie du registre de la propriété afin de s'assurer que le promoteur est le propriétaire enregistré. Habituellement, la demande du registre de propriété et la présentation des documents au vendeur relève du devoir de l'agent immobilier . Le registre de la propriété fournit des informations en format numérique (PDF) ce qui explique pourquoi il ne sera pas marqué d'un tampon ou d'un cachet. Le temps d'attente pour l'obtention du registre est d’environ 24 heures pendant les jours de travail, mais dans certains cas, cela peut prendre plus de temps.
Le registre de la propriété contient des informations sur tous les propriétaires précédents et tous les frais liés à la propriété. Les charges typiques peuvent être les responsabilités liées a un prêt hypothécaires ou les coûts liés à des améliorations qui ont eu lieu à côté de la propriété ou sont prévues pour l'avenir. Si la propriété est soumise à la confiscation de biens ou impliquée dans un argument de propriété, ces faits seront relatés dans le registre.
C’est le travail de l'agent immobilier d'expliquer toutes les informations indiqués dans le registre. Dans les cas complexes, il est recommandé de consulter un notaire ou d'être assisté d'un avocat, mais pour toutes les situations courantes, seul un agent immobilier qualifié est nécessaire. Dans le cas où il y a des complications ou des problèmes non résolus dans un registre, vous avez le droit d'annuler la transaction et de demander un remboursement de l'acompte.

Après clarification de tous les droits de propriété et de déterminer la possibilité d’acquisition du bien immobilier, il est nécessaire de signer un contrat de réservation de la propriété (Contrat de Arrhes). Un contrat de réservation se compose généralement de lois de l'immobilier au sujet de la réservation de la propriété, mais il peut aussi contenir des informations supplémentaires sur les meubles, les réparations et installations.
Afin de rendre le contrat de réservation effectif, l'acheteur doit payer au propriétaire 10 % de la valeur de la propriété (après déduction de l'acompte déjà payé) mais cette somme peut être plus importante s'il y a un accord entre le vendeur et l'acheteur. Cette somme peut être aussi plus élevé dans le cas de l'achat d'une propriété nouvellement construite, dans ce cas la somme de réservation est fixée à l'avance par l'entreprise de construction. Le montant de la réservation peut parfois être payé en plusieurs reglements.

Après la signature du contrat, l'acheteur a quelques jours pour payer la somme nécessaire pour réserver la propriété, l'opération s'effectue  par virement bancaire sur le compte du vendeur.
La période de validité du contrat de reservation est de 2 à 3 mois, mais elle peut être étendue à 6 mois, lors d’un accord commun entre les parties. Pendant cette période, le vendeur et l'acheteur doivent prendre soin d'effectuer les procédures obligatoire et de signer un contrat de vente et d'achat.

Sur tous les aspects typiques d'un accord, il est important d'accorder une attention particulière aux obligations financières des deux parties. Selon la loi, si l'acheteur opte de l'achat et de vente, ils perdent leur dépôt de réservation.
Si un vendeur refuse de vendre la propriété à l'acheteur, il doit restituer le dépôt en double.

Le contrat de réservation de la propriété est scellé par la signature de l'acheteur et le vendeur ou leurs représentants autorisés, mais pas scellé par un notaire public. Le contrat a le pouvoir juridique conforme à la loi ; mais certains aspects qui ne relèvent pas du droit n'ont aucun pouvoir juridique.

Dans le cas où un agent immobilier reçoit une commission de l'acheteur, l'acheteur devra signer un contrat de commission en plus de signer le contrat de réservation. Selon les accords standards, l'agent perçoit la moitié de sa commission après la signature de l'accord de réservation.

Si un acheteur souhaite garantir ses droits concernant l'achat d'une propriété et révoquer le droit du propriétaire d'annuler la vente, il devra signer un contrat de vente plutôt que de signer un accord de réservation. Ce contrat permet d'interdire au vendeur d'annuler une vente. Ce type de contrat est assuré par un notaire et est taxé à hauteur de 11% de la somme de réservation. Ces dépenses représentent des frais supplémentaire pour l'acheteur.

Voici les actions nécessaires que doit réaliser l'acheteur avant la finalisation de la vente et de la signature du contrat de vente :

1. Obtenir un NIE (Numéro d'identification pour les étrangers). Le processus d'obtention d'un NIE n’est pas compliqué, mais nécessite la préparation de documents appropriés et de se conformer à toutes les formalités bureaucratiques. La procédure peut prendre de quelques heures à quelques mois (si les documents sont remis à une ambassade hors d'Espagne). En général, le temps moyen pour obtenir le NIE est d’environ 15 jours. Vous devez retourner tous les documents en personne, cependant, une personne autorisée peut récupérer votre NIE lorsque celui-ci est disponible (une autorisation doit être spécifié dans les documents).
Un agent immobilier ou un avocat peut prendre la responsabilité de ce processus.

2. Si l'acheteur veut obtenir un prêt immobilier, il est nécessaire de trouver une banque qui peut octroyer un emprunt, organiser les documents nécessaires, préparer une estimation de la propriété et émettre une confirmation de prêt.
Habituellement, le processus d'obtention d'un prêt peut prendre trois semaines à deux mois. Un agent immobilier ou un conseiller financier peut vous aider dans ce processus.

3. Choisissez à l'avance un notaire qui authentifiera la vente. Tous les documents, nécessaires à l'autorisation du notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier, doivent être préparés à l'avance. Un agent immobilier est responsable de la coordination entre l'acheteur et le vendeur, et un notaire est responsable de la préparation de la vente. Le choix d'un bon notaire représente un gain de temps et d'énergie.

4. La confirmation de fonds suffisants sur le compte de l'acheteur. Lors de la signature d'un contrat d’acquisition de bien immobilier, il est nécessaire de rédiger un chèque daté du jour même. La somme et la rédaction du chêque sont contrôlés par un agent immobilier ou un conseiller financier.

Le chèque d'achat (la différence du prix et de tous les montants antérieurs payés) et les taxes doivent être prêts le jour de la signature du contrat.
Dans le cas où le vendeur a un prêt immobilier, il est obligé de le cloturer.
Pour ce faire, l'acheteur rédige le chèque, avec le montant nécessaire pour cloturer le prêt, au nom de la banque qui a fournie ce prêt.
Un acheteur remboursant le prêt du vendeur est très commun ; cependant, de nos jours les banques préfèrent que ce soit  le vendeur qui rembourse le prêt afin d'en émettre un nouveau à l'acheteur afin d'obtenir une double commission. Dans le cas où le vendeur est déjà soumis à un prêt et que l'acheteur éxige un nouveau, alors le prix de l'immobilier « X » se composera des parties suivante :
a. le montant du dépôt est donné en espèces au vendeur.
b. le montant de la réservation est transféré sur le compte bancaire du vendeur.
c. les frais de prêt hypotécaire du vendeur sont payés, par un chèque rédigé par l'acheteur, à la banque qui a émis l'hypothèque au vendeur. Tous les coûts supplémentaires liés à la fermeture de l'hypothèque sont payés par le vendeur séparément.
d. un chèque pour la nouvelle hypothèque est rédiger par l'acheteur au vendeur, et est amenée par un représentant de la banque qui émet une nouvelle hypothèque à l'acheteur.
e. Un chèque de l’acheteur, fait au vendeur, pour le montant « X - (a + b + c + d) »..

L'acheteur est également tenu de préparer un chèque à l'avance pour le montant des taxes et redevances. Le service de calcul de ce montant est généralement réalisé par les notaires ou un par la banque qui a délivré le prêt à l'acheteur.
Il est important de tenir compte du fait que le montant du paiement de prêt de l'acheteur, le montant des taxes et les frais sont calculés la veille de la signature du contrat. En cas de modification de la date ou de changement de montant les chèques devront être rédigés à nouveau. Il est également très important de considérer que les chèques pour les résidents en Espagne sont différents que ceux des non-résidents. Le chèque devra être vérifié par la banque.

Depuis que les contrats de vente sont rédigé en espagnol les acheteurs ne parlant pas espagnol devront être assisté d'un traducteur.  Un notaire est tenu de veiller à ce que l'acheteur comprend chaque phrase du contrat. Un traducteur peut être toute personne qui parle aussi bien espagnol que la langue de l'acheteur. Cependant, il est recommandé d'utiliser les services d'un traducteur juridique. Notez que, puisque les traducteurs juridiques disponibles sont limités, il est nécessaire de s'organiser et de se mettre d'accord sur le prix des services de traducteurs à l'avance.
Habituellement, le vendeur et l'acheteur se rencontrent chez un notaire en vue d'étudier le contrat et de trouver toutes les erreurs que peut comporter le contrat, sachant que trois quarts du contrat sont des textes juridique normalisé qui n'ont pas grande valeur pour l'acheteur. Pendant la lecture du contrat, les notaires surligneront toutes les sections importantes et s'assureront que l'acheteur comprend bien les termes. Cependant, beaucoup d'acheteurs préfèrent lire l'ensemble du contrat bien qu[une bonne partie soit standardisé . La lecture et la traduction de l'ensemble du contrat prennent habituellement environ une heure.

Dès que tout le monde est prêt à signer le contrat, le notaire commence le processus. Dans le cas où l'acheteur prend une hypothèque, le premier document à signer est le contrat de prêt hypothécaire. C’est un contrat court et assez simple, qui ne prend pas beaucoup de temps à examiner. Après la signature du contrat de prêt hypothécaire, l'autorité bancaire remet à l'acheteur le chèque de la somme de l'hypothèque.
Ensuite, le notaire commence à lire le contrat pour l'achat de biens immobiliers. Dans le cas où le contrat a déjà été examiné au préalable par l'acheteur avec l'aide d'un traducteur, le processus de lecture ira plus vite. Pendant la lecture, le notaire identifie l'acheteur, le vendeur et le traducteur. Il assure également que tous les documents nécessaires sont à jour, il informe les deux parties sur tous les détails du contrat et explique les sections de la législation. Si les deux parties sont en accord avec le contrat et qu’aucune erreur n’est trouvée, le notaire envoie une demande au registraire de l'immobilier afin de confirmer les droits de vente du propriétaire de l'appartement.
Cette enquête bloque toutes autres actions possibles liées à l'immobilier et exclut des astuces au cours du processus d'achat et de vente. Dès que le registraire envoie une réponse positive à l'acheteur, le vendeur, le notaire et le traducteur signent le contrat, et l'acheteur donne le chèque au vendeur. Le notaire prépare un document énumérant toutes les sommes et les moyens de paiement qui seront rattachés au contrat de vente.
 Le vendeur devra remettre à l'acheteur : toutes les clés, les plans de l'immobilier, des instructions pour l'utilisation de toutes les installations à domicile et un accusé de réception confirmant que toutes les taxes ont été payées. Tous les reçus sont examinés par le notaire et sont attachés au contrat de vente.
L'acheteur remet alors le chèque bancaire au notaire avec la somme calculée à l'avance pour le paiement de l'impôt. Le montant exact est connu après que le nouveau propriétaire soit inscrit dans le registre de l'immobilier. Normalement, le montant final calculé finit par être à quelques euros la somme précédemment calculée. Cette différence est soit retournée ou facturée à l'acheteur.
C’est également à ce moment que l'agent immobilier obtient la seconde moitié de sa rémunération. Après que la signature du contrat de vente soit terminée, l'acheteur aura sa copie dans les deux prochains jours. Il est possible d'obtenir le contrat initial après que le dossier de l'achat de l'immobilier ait été inscrit dans le registre. Ce processus dure de 2 à 6 mois. Dès que les détails du nouveau propriétaire sont entrés dans le registre, l'affaire est considérée comme terminée.

Immédiatement après la signature du contrat de vente, il est nécessaire de rééditer les abonnement d'eau, de lumière, d'électricité et de gaz au nom du nouveau propriétaire. Il est possible de de s'arranger avec le vendeur pour changer de contractant concernant les abonnements afin d'éviter les frais d'intérruption.Dans ce cas, l'acheteur évite des dépenses supplémentaires.Les changement de contractant pour les abonnements relèvent du rôle l'agent immobilier ou d'une société spécialisée.

Le règlement des factures d'eau, de gaz et d'électricité s'effectuent par prélèvement automatique directement sur le compte du nouveau contractant, c'est pourquoi il est nécessaire de s'assurer de disposer des fonds suffisants.