Der Vorgang eines Immobilienkaufes oder –Verkaufes in Spanien ist streng unter der staatlichen Aufsicht, welcher auch der Grund ist, dass alle Verfahren und Verträge standardisiert sind und sich im Wesentlichen wenig unterscheiden. Deswegen werden die meisten Vereinbarungen von einem Immobilienmakler vorbereitet und durchgeführt ohne das Beisein eines Anwalts. Zu den Aufgaben eines Maklers gehört das Prüfen der gesamten Dokumentation, einschließlich des Überprüfens von Belastungen oder Hypothekenschulden, der Koordination zwischen Käufer, Verkäufer und Notar und wenn erforderlich auch der Bank im Fall einer vorigen Löschung der Hypothek oder einen neuen Hypothekenantrag.
Die Gesetzmäßigkeit der Abmachung wird von einem Notar abgeprüft, dessen Aufgabe ist, sowohl die Dokumentation vom Käufer als auch Verkäufer zu überprüfen. Darüber hinaus ist er berechtigt mit dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), um das Interesse des Käufers zu schützen.
Einen Anwalt an den Kaufverhandlungen zu beteiligen ist nur dann empfohlen, wenn dem Standardvertrag (Contrato de arras) Änderungen hinzugefügt werden. Jedoch, lässt die Gesetzmäßigkeit in dem Fall wenig zu, indem die Bestimmungen streng eingeschränkt werden. Der endgültige Kaufvertrag wird gänzlich von einem Notar verfasst und besteht aus standardisierten Klauseln und Bestimmungen ohne mögliche Abweichungen.
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Nachdem Sie Ihre bevorzugte Immobilie gewählt haben, müssen Sie dem Besitzer eine Anzahlung machen, um die Ernsthaftigkeit Ihrer Absicht zu kaufen zu bestätigen. Diese Menge ist normalerweise um die 3.000 Euro und ist nicht vom Verkaufspreis, sondern von der Entscheidung des Verkäufers abhängig. Allerdings, wird dieser Schritt aufgrund der Begrenzungen in den Richtlinien für Bargeldverkehr von den meisten Käufern ausgelassen. Stattdessen wird der Reservierungsvertrag unterschrieben.
In dem Fall, dass der Verkäufer auf einer Anzahlung besteht, ist es wichtig, sich folgendes zu merken:
• Veranlassen Sie den Verkäufer dazu, Ihnen einen Beleg zu schreiben um die Anzahlung zu bestätigen
• Diese Summe wird in dem Gesamtpreis mit eingeschlossen und in allen Verträgen erwähnt.
• Die Anzahlung ist ein Zeichen des gegenseitigen Einvernehmens zwischen dem Käufer und Verkäufer und stellt dem Verkäufer keine juristischen Verpflichtungen gegenüber. Das heißt, dass der Verkäufer die Anzahlung zurückzahlen kann und das Grundstück an wem anderen verkaufen. Allerdings wird diese Vereinbarung von dem Verkäufer respektiert und eingehalten.

Nach der Anzahlung ist es erforderlich einen Extrakt aus dem Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) zu verlangen um sicherzustellen, dass das Bauunternehmen der eingetragene Eigentümer ist. Daran nachfragen und dem Verkäufer die Information darstellen sind die Aufgaben eines Immobilienmaklers. Das Eigentumsregister liefert die Information in Digitalform, weshalb wird der Extrakt keine originellen Stempel beinhalten. Die Wartezeit dafür beträgt circa 24h in Werktagen, aber in manchen Fällen kann sowas länger dauern.
Das Eigentumsregister beinhaltet Daten über vorige Besitzer und Gebühren in Bezug zum Grundstück. Typische Gebühren sind die für die Hypothekenverpflichtungen oder Kosten für geschehene oder geplante Infrastrukturänderungen. Wenn der Besitz der Gegenstand eines Vermögensverfalls oder Eigentumsstreites ist, steht dies im Eigentumsregister.
Es ist die Aufgabe des Immobilienmaklers, den gesamten Extrakt aus dem Eigentumsregister zu erklären. In komplizierten Fällen wird empfohlen, die Beratung eines Notars oder Anwalts, aber für Standardfällen reicht ein qualifizierter Immobilienmakler. Sie haben jedoch jeder Zeit das Recht, von der Vereinbarung abzusteigen und Ihr Geld zurückverlangen.

Nach dem Abklären der Eigentumsrechte und Feststellen der Möglichkeit eines Kaufvertrages, ist es notwendig einen Reservierungsvertrag (Contrato de arras) zu unterschreiben. Dieser besteht üblicherweise sowohl aus standardisierten Immobiliengesetzen über den Vorbehalt der Immobilie, als auch aus zusätzlicher Information über die Ausstattung, Einrichtungen und Reparaturen. Um den Reservierungsvertrag gültig zu machen, muss der Käufer 10% des Immobilienwertes bezahlen (nach Abrechnung der vorher getätigten Anzahlung); allerdings kann diese Summe nach Vereinbarung auch höher sein. Im Falle des Erwerbs eines Neubaus ist diese Summe von dem Bauunternehmen festgelegt. Manchmal wird der Reservierungsbetrag in Stufen bezahlt.

Nach der Unterzeichnung des Vertrags hat der Käufer ein paar Tage Zeit um den Reservierungsbetrag in das Konto des Verkäufers zu überweisen. Der Reservierungsvertrag hat üblicherweise eine Gültigkeit von 2 bis 3 Monaten, aber sie kann nach Vereinbarung bis zu 6 Monaten verlängert werden. Während dieser Zeit sollen der Käufer und Verkäufer alle erforderlichen Verfahren abschließen und den Kaufvertrag unterschreiben.

Aus allen typischen Aspekten einer Vereinbarung, ist es wichtig, auf die finanziellen Verpflichtungen beider Seiten zu achten. Nach dem Gesetz, wenn der Käufer vom Kaufvertrag aussteigt, verliert er seine Reservierungseinzahlung. Wenn der Verkäufer davon verzichtet, das Grundstück zu verkaufen, muss er die Einzahlung in doppelter Menge zurückzahlen.

Der Reservierungsvertrag wird mit den Unterzeichnungen des Käufers und Verkäufers besiegelt, aber nicht mit der eines Notars. Der Vertrag hat gerichtliche Macht gemäß dem Gesetz, die Aspekte, die dem Gesetz nicht entsprechen, haben keine solche Macht.

Wenn der Käufer die Kommission für den Immobilienmakler bezahlt, unterschreibt er auch den Kommissionsvertrag zeitgleich mit dem Reservierungsvertrag. Laut der Standardvereinbarung, bekommt der Makler die Hälfte seiner Kommission nachdem der Reservierungsvertrag unterzeichnet wird.

Falls der Käufer sein Recht für den Erwerb der Immobilie unwiderruflich machen will, dann muss ein Kaufvertrag anstatt eines Reservierungsvertrags unterschrieben werden. Somit kann sich der Verkäufer vor dem Verkauf nicht weigern. Ein solcher Vertrag wird von einem Notar versichert und mit 11% der Reservierungssumme versteuert. Das heißt höhere Nebenkosten für den Käufer.

Hier sind erforderliche Maßnahmen, die der Käufer ausführen muss vor den endgültigen Kauf und Kaufvertrag unterzeichnen:

1. Erhalten eines NIE (Número de Identificación de Extranjeros) – Identifikationsnummer für Ausländer. Der Ablauf eines solches Verfahrens ist nicht kompliziert, verlangt nur die Vorbereitung der notwendigen Dokumentation und das Nachgehen aller bürokratischen Formalitäten. Sowas kann von einigen Stunden bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen (falls die Dokumente an einer spanischen Botschaft im Ausland abgegeben werden). Die übliche Dauer für die Erstellung einer NIE beträgt 15 Tage. Die Dokumente müssen persönlich abgegeben werden, allerdings kann die NIE von einer bevollmächtigten Person abgeholt werden (die Ermächtigung muss während der Abgabe der Dokumentation erfolgen). Ein Immobilienmakler kann die Verantwortung für den Prozess übernehmen.

2. Falls der Käufer eine Hypothek erwerben möchte, ist es notwendig eine Bank zu finden, die ein Darlehen ausgeben kann, alle erforderliche Dokumente beschaffen, die Immobilienbeurteilung erstellen und ein Darlehen beantragen. Normalerweise ein Darlehen bekommen kann von 3 Wochen bis zwei Monaten in Anspruch nehmen. Ein Immobilienmakler oder Finanzberater kann Ihnen dabei helfen.

3. Suche Sie den Notar im Vorhinein, der die Vereinbarung notariell beglaubigt. Alle notwendigen Dokumente für die Beglaubigung vom Kaufvertrag müssen vorgängig vorgerichtet werden. Ein Immobilienmakler ist für das Zusammenwirken von Käufer und Verkäufer und der Notar ist für die Vorbereitung des Vertrags verantwortlich. Den richtigen Notar finden kann viel Zeit und Energie sparen.

4. Bestätigung des ausreichenden Kapitals im Käuferskonto. Bei dem Unterschreiben eines Kaufvertrages ist es notwendig, einen Blankoscheck für den Handel am selben Tag auszuschreiben. Die Summe und das Ausfüllen des Blankoschecks werden von einem Immobilienmakler oder einem Finanzberater überprüft.

Der Scheck mit dem Kauf- (der Preis minus der vorher bezahlten Summe) und Steuerbetrag müssen am Tag des Vertrag Unterschreibens bereit sein. Im Falle, dass der Verkäufer eine Hypothek besitzt, ist er verpflichtet, diese abzuschließen. Um dies zu tun, muss der Käufer den Scheck mit dem erforderlichen Betrag um die Hypothek zu schließen an die Bank schreiben, die die Hypothek herausgab. Wenn der Käufer das Hypothekendarlehen aufnehmen will, dann muss der Scheck mit dem Darlehensbetrag von dem Bankvertreter eingebracht werden. Die bestehende Hypothek übernehmen war früher üblich; heutzutage bevorzugen die Banken, dass der Verkäufer die Hypothek abschließt und der Käufer eine neue beantragt, damit sie die doppelte Kommission bekommen.

In diesem Fall rechnet sich der Preis der Immobilie «X» aus folgenden Summanden:

a. Dem Anzahlungsbetrag, welcher dem Käufer in Bargeld übergeben wurde
b. Dem Reservierungsbetrag, welcher auf das Konto des Verkäufers überwiesen wurde
c. Anfallende Hypothekenkosten vom Verkäufer werden durch einen Scheck vom Käufer an die Bank bezahlt, die dem Verkäufer die Hypothek gewährt hat.
d. Dem Scheck für die neue Hypothek, im Auftrag vom Käufer an dem Verkäufer, der dann von dem Bankvertreter eingebracht wird.

e. Dem Scheck vom Käufer an dem Verkäufer mit dem anfallenden Betrag «X – (a + b + c + d)».
Der Käufer muss im Voraus auch einen Scheck mit den Steuern- und Gebührenbetrag erstellen. Diese Beträge ausrechnen ist die Aufgabe vom Notar oder von der Bank, die dem Käufer das Darlehen gewährt hat.
Es ist wichtig in Kauf zu nehmen, dass der Betrag des Darlehens und der, der Steuern und Gebühren am Tag vor dem Unterschreiben des Vertrags ausgerechnet werden. Bei einer Verschiebung des Termins ändern sich der Betrag und die Schecks müssen neu geschrieben werden. In Spanien unterscheiden sich die Schecks für die Einheimischen und Ausländer. Es muss nachgesehen werden, ob der Bank ausreichend Blankoschecks zur Verfügung stehen.

Da der Kaufvertrag in der spanischen Version unterschrieben werden muss, bräuchten nicht spanisch Sprecher einen Juristischen Übersetzer. Ein Notar muss sicherstellen dass der Käufer alles versteht vom Vertrag. Der Übersetzer kann jede Person sein, die sowohl Spanisch, als auch die Sprache des Käufers sprechen kann. Jedoch, es wird empfohlen die Dienstleistungen eines juristischen Übersetzers in Anspruch zu nehmen (traductor jurado). Da es eine limitierte Anzahl an juristischen Übersetzern gibt, ist es erforderlich die Preise im Voraus auszumachen.
Im allgemeinen Fall, treffen sich der Käufer und Verkäufer im Notariat um den Vertrag zu überprüfen und alle möglichen Fehler zu korrigieren. Drei Viertel des Vertrags bestehen aus standarisiertem Text, welcher für den Käufer keinen besonderen Wert hat. Während er den Vertrag liest, hebt der Notar alle wichtigen Abschnitte hervor und versichert, dass der Käufer sie gut versteht. Allerdings bevorzugen es viele Käufer, den ganzen Vertrag zu lesen. Das Lesen und Übersetzen des gesamten Textes dauert etwa eine Stunde.

Sobald alle bereit sind, den Vertrag zu unterschreiben, fängt der Notar mit dem Prozess an. Im Fall, dass der Käufer eine Hypothek aufnimmt, ist die erste Schrift zum Unterschreiben der Hypothekenvertrag. Er ist ziemlich einfach und braucht somit nicht viel Zeit zum Überprüfen. Danach wird dem Käufer der Scheck mit dem Hypothekenbetrag eingehändigt. Der Notar fängt dann an, den Kaufvertrag zu lesen. Falls der Vertrag mit einem juristischen Übersetzer schon besprochen wurde, wird der Lesensvorgang schneller durchgeführt. Der Notar bezeichnet den Käufer, Verkäufer und Übersetzer. Er stellt dann auch sicher, dass die Dokumentation aktuell ist, informiert beide Seiten über alle Details des Vertrags und erklärt die darin beinhalteten Rechtsvorschriften. Wenn beide Seiten in Zustimmung sind und keine Fehler gefunden wurden, schickt der Notar eine Anfrage an dem Standesbeamten um die Rechte des Verkäufers über das Grundstück zu bestätigen. Diese sperrt alle anderen Handlungen in Bezug auf die Immobilie ab und schließt Schliche während des Kaufvorgangs aus. Sobald der Standesbeamte eine positive Antwort zurückgibt, unterzeichnen der Notar und Übersetzer den Vertrag und der Käufer gibt dem Verkäufer den Scheck. Der Notar bereitet eine Liste mit allen Beträgen und Zahlungsarten, sie wird dann dem Kaufvertrag beigefügt. Nach Beendigung werden dem Käufer alle Schlüssel, Bauzeichnungen, Anweisungen für die Verwendung der Einrichtungen in dem Grundstück und ein Beleg, der die Zahlung der erforderlichen Gebühren bestätigt, ausgehändigt.

Der Käufer reicht dann dem Notar den Bankscheck mit dem vorher ausgerechneten Steuerbetrag an. Der exakte Betrag ist erst dann bekannt, nachdem der neue Besitzer in das Eigentumsregister eingetragen wird. Normalerweise ist unterscheidet sich der am Ende berechnete Betrag nur um einige Euros von dem vorherigen. Die Differenz wird entweder zurückgegeben oder vom Käufer bezahlt. Zu diesem Zeitpunkt bekommt der Immobilienmakler die zweite Hälfte seiner Entlohnung.

Einigen Tagen nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages bekommt der Käufer seine Kopie (copia simple). Den originalen Vertrag kann der Käufer erst dann verlangen, nachdem eine Aufzeichnung in dem Register eingetragen wurde. Dieser Vorgang nimmt von zwei bis sechs Monaten in Anspruch. Sobald die Daten des neuen Käufers ein das Register eingetragen werden, ist der Kauf abgeschlossen.

Unmittelbar nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages ist es notwendig, die Verträge für die Wasser-, Strom und Gasversorgung neu aufzulegen. Wenn vorher vereinbart, ist es möglich, diese Umstellung ohne Unterbrechung der Bedienung zu tätigen. Somit vermeidet der Käufer zusätzliche Kosten. Sich darum zu kümmern ist die Aufgabe des Immobilienmaklers oder eines beauftragten Dienstleistungsbetriebs.
Die Zahlung der Wasser-, Gas- und Stromrechnungen erfolgt automatisch durch monatlichen Bankeinzug, daher ist es erforderlich, dass Sie darauf achten, ausreichend Kapital in Ihrem Konto zur Verfügung haben.